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正解は「4:取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。」です。
取引事例比較法は、不動産鑑定評価基準において、類似不動産の取引事例を基に対象不動産の価格を合理的に評価する手法です。
この記事では、宅地建物取引士資格試験（令和5年度）で出題された過去問の問25「不動産の鑑定評価」に関する問題について、試験対策の観点からわかりやすく解説します。
不動産鑑定評価の基本手法
主な評価手法＝原価法・取引事例比較法・収益還元法
不動産鑑定評価基準では、評価の手法として以下の3つが基本です。
- 原価法：対象不動産の再調達価格から経年減価を控除して価格を求める方法。主に建物や建物付土地に適用。
- 取引事例比較法：類似不動産の過去の取引事例を基に価格を評価。土地評価に適しており、地域や需給状況を踏まえて補正を行う。
- 収益還元法：対象不動産が生み出す収益を基に価格を算定する方法。収益物件の評価に用いられる。
各選択肢のポイント
- 1：誤り。原価法は収益価格を求める手法ではなく、再調達原価から減価修正を行う手法です。
- 2：誤り。原価法は土地単独の場合でも、評価の対象や状況に応じて適用可能な場合があります。
- 3：誤り。取引事例比較法では、特殊事情が判明し補正可能であれば、適切に採用することが認められます。
- 4：正しい。取引事例比較法は、対象不動産に類似する地域内の取引事例や代替不動産取引が存在する場合に有効であるとされています。
問われているポイント
この問題では、取引事例比較法の適用条件について理解しているかが問われています。
近隣地域や需給圏内の類似不動産の取引事例を評価に活用できることを押さえることが重要です。
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- 原価法と収益還元法、取引事例比較法の適用範囲を混同しない
- 特殊事情のある取引事例は補正可能なら採用できる
補足
宅建試験では、不動産鑑定評価の3手法の特徴や適用範囲を問う問題が頻出です。
宅地建物取引士資格試験での出題パターン
宅建試験では、不動産鑑定評価基準に基づく各評価手法の特徴や適用条件、土地と建物の評価の違いなどの理解が問われる問題がよく出題されます。
この知識が使われている問題
まとめ
- 取引事例比較法は類似不動産の取引事例に基づき評価する方法
- 補正可能な特殊事情のある事例も採用できる
- 原価法や収益還元法との適用範囲を明確に区別する