宅地建物取引士資格試験 令和7年度｜問1 過去問解説「不動産の物権変動と登記の対抗要件」

この記事では、宅地建物取引士資格試験（令和7年度）で出題された問1「不動産の物権変動と登記の対抗要件」について、民法の規定と判例の考え方を基に試験対策としてわかりやすく解説します。

物権変動と登記（民法177条）

不動産の物権変動＝登記がなければ第三者に対抗できない

民法177条では、不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記を備えなければ第三者に対抗することができないと定めています。
本問では、A→B→Cと土地が売却される中で、最終取得者であるCが登記を備えているかどうかが重要なポイントになります。

解除と第三者の関係

AB間の売買契約が解除された場合でも、第三者との関係では登記の有無が重要になります。
判例では、解除の前後を問わず、第三者が登記を備えていれば、その第三者は保護されるとされています。
そのため、Cが所有権移転登記を備えていれば、Aに対して自己の所有権を主張することができます。

他の選択肢が誤りの理由

• 1：Bは中間取得者であり、Cに売却した後でもAに対して自己への所有権移転登記を請求することは可能と解されるため誤り。
• 2：Cは登記を備えなければAに対抗できないが、問題文の趣旨では解除との関係が問われているため正解ではない。
• 4：強迫による取消しの場合、第三者保護は「善意無過失」ではなく、取消し前後の第三者の関係で判断されるため、記述は誤り。

問われているポイント

この問題では、不動産の物権変動における登記の対抗要件と、契約の解除・取消しと第三者の関係について理解しているかが問われています。
宅建試験では、民法177条を中心とした第三者対抗関係が頻繁に出題されるため、基本原則を確実に押さえておくことが重要です。

宅建試験での出題パターン

宅建試験では、A→B→Cといった二重譲渡や契約解除が絡む事例問題が頻出です。
特に民法177条の登記の対抗要件と、解除・取消しと第三者の関係は重要テーマとして繰り返し出題されています。