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正解は「1.価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。」です。
これは誤りであり、記述されている内容は個別的要因ではなく「一般的要因」を説明しています。
この記事では、宅地建物取引士資格試験 令和7年度｜問25 過去問解説「不動産鑑定評価基準」について、試験対策として重要なポイントを整理して解説します。
Contents
価格形成要因とは
価格形成要因＝不動産の価格に影響を与える要因
不動産鑑定評価では、不動産価格がどのような要因で形成されるかを分析します。価格形成要因は次の3つに分類されます。
- 一般的要因
- 地域要因
- 個別的要因
誤っている選択肢（1）のポイント
問題文では、個別的要因について次のように説明しています。
「一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因」
しかし、この説明は一般的要因の内容です。
一般的要因は次のような要因を指します。
- 自然的要因
- 社会的要因
- 経済的要因
- 行政的要因
一方、個別的要因とは個々の不動産そのものの特性を指します。
他の選択肢が正しい理由
- 2：収益還元法は、賃貸不動産など収益を生む不動産の価格を求める場合に有効であり、自用不動産でも賃貸を想定して適用することがあります。
- 3：原価法の減価修正は「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」を併用して行うとされています。
- 4：建築工事が完了していない場合でも、完成を前提として鑑定評価を行うことがあります。
宅建試験での重要ポイント
- 価格形成要因の3分類
- 一般的要因・地域要因・個別的要因
- 原価法・取引事例比較法・収益還元法
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- 自然・社会・経済・行政 → 一般的要因
- 地域の環境 → 地域要因
- 土地形状・面積など → 個別的要因
補足
宅建試験では、不動産鑑定評価基準の細かい定義がそのまま出題されることがあります。特に「一般的要因」と「個別的要因」の区別は重要なポイントです。
宅建試験での出題パターン
不動産鑑定評価基準では、価格形成要因の分類や、原価法・収益還元法・取引事例比較法の特徴が頻出テーマとなっています。特に用語の定義を入れ替えた問題がよく出題されます。
この知識が使われている問題
まとめ
- 価格形成要因は「一般的要因・地域要因・個別的要因」
- 自然・社会・経済・行政は一般的要因
- 収益還元法は収益不動産の評価に有効