FP2級 2023年5月 学科試験｜第41問 過去問解説 「不動産鑑定評価の手法」
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あらかじめご理解いただければ幸いです。
正解は「D.取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合であっても、当該取引事例の価格は取引時点の価格から修正する必要はないとされている。」です。
取引事例比較法では、取引事例の取引時点と評価価格時点に差がある場合には、価格水準の変動を考慮して修正する必要があるため、提示の記述は不適切です。
この記事では、FP2級学科試験（2023年5月）第41問「不動産鑑定評価の手法」に関して、不動産鑑定評価基準に基づく代表的な評価手法の特徴を整理し、理解を深めるための解説を行います。
不動産鑑定評価の基本手法
収益還元法：対象不動産が将来生む純収益を利回りで還元して価格を算定。直接法・DCF法がある。
原価法：対象不動産の再調達原価を算出し、減価修正後に価格を求める。
取引事例比較法：類似不動産の取引事例を基に、必要に応じて価格時点との差異を修正して評価。
問われているポイント
この問題では、取引事例比較法で価格時点の補正を行う必要があるかどうかが問われています。差異を修正せずに評価するという記述は不適切です。
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- 収益還元法は一般的に市場性のある不動産に適用される
- 直接法では1期間の純収益を利回りで還元
- 原価法では再調達原価を減価修正して評価
- 取引事例比較法では、取引時点と評価時点の価格差を補正する必要がある
FP試験での出題パターン
FP2級では、不動産鑑定評価の手法の特徴や適用場面に関する知識を問う問題が定期的に出題されます。
この知識が使われている問題
まとめ
- 取引事例比較法では、取引時点と価格時点の差異を修正することが必要
- 収益還元法・原価法の基本特徴を理解しておく
- 不動産評価手法の区別がFP試験での正答の鍵