FP2級 2023年9月 学科試験｜第42問 過去問解説 「不動産の鑑定評価の手法」
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あらかじめご理解いただければ幸いです。
正解は「D.収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産や賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には、基本的に適用してはならないとされる。」です。
収益還元法は、将来の収益獲得を前提とする評価手法であり、自用不動産や市場性のない不動産について「基本的に適用してはならない」とする記述は不適切です。
この記事では、FP2級学科試験（2023年9月）で出題された過去問の第42問「不動産の鑑定評価の手法」について、試験対策の観点から解説します。
不動産鑑定評価の三手法
不動産の鑑定評価では、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法を原則として併用し、対象不動産の特性に応じて適切に適用します。
問われているポイント
この問題では、各評価手法の考え方と適用対象を正確に理解しているかが問われています。
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- 収益還元法は賃貸不動産に限らず理論上は広く適用可能
- 「適用してはならない」と断定する表現は誤りになりやすい
補足
市場性が乏しい不動産では原価法が重視されることはありますが、収益還元法が一切排除されるわけではありません。
他の選択肢の整理
原価法は再調達原価から減価修正を行い、取引事例比較法では価格時点修正を行います。収益還元法は将来の純収益の現在価値を基礎として評価します。
この知識が使われている問題
まとめ
- 鑑定評価は三手法を併用するのが原則
- 収益還元法を一律に排除する表現は不適切