FP2級 2024年1月 学科試験｜第50問 過去問解説 「不動産の投資判断手法」
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あらかじめご理解いただければ幸いです。
正解は「D.IRR（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう」です。
IRRは不動産投資やその他の投資案件の収益性評価に用いられる代表的な指標です。
この記事では、FP2級学科試験（2024年1月）第50問「不動産の投資判断手法」について、試験対策の観点からわかりやすく解説します。
不動産投資評価の基本指標
・NOI利回り（純利回り）：年間の純収入（総収入－運営費）を対象不動産の価格で割った利回り
・DCF法（Discounted Cash Flow）：将来の収入と復帰価格を割引率で現在価値に換算し、合計して収益価格を算出
・借入金併用型投資（レバレッジ）：借入金利より高い投資収益率で自己資金の収益率向上が可能
・IRR（内部収益率）：投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率
問われているポイント
この問題では、IRRの定義を正確に理解しているかが問われています。DCFやNOI利回り、レバレッジ効果との違いを押さえることが重要です。
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- NOI利回りは総収入ではなく純収入（運営費控除後）で算出する点に注意
- 借入金併用型投資では、投資収益率が借入金利を下回る場合はレバレッジ効果で自己資金の収益率は下がる
- DCF法はIRR計算の基礎となる手法であり、割引率が決まっていないと収益価格は計算できない
FP試験での出題パターン
FP2級・3級では、不動産投資の利回り計算、DCF法、IRR、レバレッジ効果の理解を問う問題が毎回出題されます。
この知識が使われている問題
まとめ
- IRRは投資のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率
- NOI利回り、DCF法、レバレッジ効果との違いを正確に理解する
- 不動産投資評価では複数の指標を組み合わせて判断することが重要