FP2級 2024年5月 学科試験｜第41問 過去問解説 「不動産鑑定評価基準における鑑定評価手法」
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あらかじめご理解いただければ幸いです。
正解は「A.収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する手法である。」です。
複数期間の収益や復帰価格を現在価値に割り引いて評価するのはDCF法であり、直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める手法です。この記述は手法の内容を取り違えており不適切です。
この記事では、FP2級学科試験（2024年5月）で出題された過去問の第41問「不動産鑑定評価基準における鑑定評価手法」について、試験対策の観点からわかりやすく解説します。
不動産鑑定評価の三手法
不動産鑑定評価では、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法を適用し、対象不動産の性質や市場性に応じて価格を求めます。
問われているポイント
この問題では、収益還元法に含まれる「直接還元法」と「DCF法」の違いを正確に理解しているかが問われています。
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- 直接還元法は「一期間の純収益」を用いる
- 複数期間の収益を割り引くのはDCF法
- 自用不動産でも賃貸想定により収益還元法は適用可能
補足
試験では「複数期間」「現在価値」「割引」という表現が出たら、DCF法を想起することが重要です。
FP試験での出題パターン
FP2級では、不動産鑑定評価の三手法の定義や特徴を正確に区別できるかを問う問題が頻出です。特に収益還元法の内部構造は狙われやすいポイントです。
この知識が使われている問題
まとめ
- 直接還元法は一期間の純収益を用いる手法
- 複数期間の収益を現在価値に割り引くのはDCF法
- 手法名と計算構造の対応関係を正確に覚える