FP2級 2024年9月 学科試験｜第50問 過去問解説 「不動産投資判断の手法」
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あらかじめご理解いただければ幸いです。
正解は「C」です。
NOI利回り（純利回り）は、対象不動産の年間総収入ではなく、総収入から運営費等を差し引いた純営業収益（NOI）を基に算出されます。
この記事では、FP2級学科試験（2024年9月）第50問「不動産投資判断の手法」について、試験対策の観点からわかりやすく解説します。
不動産投資評価の基本指標
不動産投資判断では、以下の指標の理解が必須です。
- IRR（内部収益率）：投資額と将来キャッシュフローの現在価値が等しくなる割引率
- DCF法（割引キャッシュフロー法）：期間ごとの純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計する手法
- NOI利回り（純利回り）：年間の純営業収益（総収入－運営費）÷投資額
- レバレッジ効果：借入金を用いた場合に、自己資金利回りが借入金利を上回ると上昇する効果
問われているポイント
本問題では、NOI利回りの算出基準として「総収入」を用いる記述が不適切であることを判断する点が問われています。正しくは「純営業収益」を用います。
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- NOI利回りは運営費を差し引いた純収益で計算する
- 総収入÷投資額で計算すると誤答になる
補足
不動産投資の収益性を正しく評価するためには、運営費を考慮した純営業収益を基にした指標を理解することが重要です。
FP試験での出題パターン
FP2級学科試験では、不動産投資評価に関する指標や計算方法の理解を問う問題が毎回出題されます。特にNOI利回りやIRR、DCF法、レバレッジ効果の概念を正確に区別することが重要です。
この知識が使われている問題
まとめ
- NOI利回りは純営業収益（総収入－運営費）を用いて算出する
- 総収入だけで算出するのは不適切
- IRR、DCF法、レバレッジ効果との違いを理解する