【FP2級 2024年9月 実技試験】第11問の解説
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あらかじめご理解いただければ幸いです。
正解は「C.（ア）4.71% （イ）利息部分 （ウ）元金部分」です。
投資用マンションの実質利回りは年間純収益を購入費用で割って算出されます。また、不動産所得の計算上、ローン返済額のうち必要経費になるのは利息部分で、元金部分は必要経費になりません。
この記事では、FP2級実技試験（2024年9月）第11問「投資用マンションの実質利回りとローン返済の必要経費」について、試験対策の観点からわかりやすく解説します。
実質利回りの計算
年間賃料収入：14万円×12ヵ月＝168万円
年間運営コスト：管理費等2.3万円×12ヵ月＝27.6万円、管理業務委託費5％×14万円×12ヵ月＝8.4万円、固定資産税・都市計画税＝13万円
合計運営コスト＝27.6＋8.4＋13＝49万円
年間純収益＝168−49＝119万円
実質利回り＝119万円÷2,800万円×100＝約4.71％
ローン返済額の必要経費算入
不動産所得の計算上、ローン返済額のうち利息部分は必要経費として認められますが、元金部分は借入金返済であり経費には含まれません。したがって、必要経費になるのは利息部分のみです。
気を付けてほしい点（勘違いしやすいポイント）
- 元金返済は必要経費にならない
- 実質利回りは必ず年間純収益÷購入費用で計算する
- 運営コストには管理費・委託費・固定資産税などを含める
FP試験での出題パターン
FP2級実技試験では、投資用不動産の収益計算やローン返済額の経費算入に関する理解が問われます。実質利回りと必要経費の取り扱いを正確に把握しておくことが重要です。
この知識が使われている問題
まとめ
- 投資用マンションの実質利回り＝年間純収益÷購入費用×100
- ローン返済額のうち必要経費になるのは利息部分のみ
- 元金返済は経費にならず、収益計算に影響しない